淮海路，上海最繁华的商业街之一，正在规划新的改变。在今年7月太平洋百货宣布20年租约到期明年关店后，太平洋百货旗下的中央广场(Central Plaza)最近宣布将清理店铺，开始调整。近日，记者在淮海路发现，太平洋百货的店铺基本都在打折，准备关店。

中央广场对面，除了星巴克和Wagas两家餐厅，一楼大堂已经空无一人，装修人员已经入驻。在被清空之前，中央广场主要经营服装和女包，包括O2nd、Marisfrolg和rougelounge。二楼还有一家经营了很久的美容机构，而三楼和四楼早在去年就因为商场装修原因对外关闭了。除了大广场，沿着淮海路，从马当路到淡水路的一段，沿街很多店铺也在倒闭。

属于中央广场的新鸿基地产和太平洋百货的业主瑞安地产回应称，他们正在根据整个淮海路商业区进行改造和升级。黄浦区商委相关人士也回应记者，淮海路改造升级规划正在制定过程中，返老还童、时尚是最终调整方向，很多奢侈品的景观还是会回归。

广义的淮海路有三段，东边淮海东路，西边淮海西路；狭义的淮海路是指淮海中路，尤其是陕西南路和西藏南路之间的商业街。这条2.2公里的淮海中路，经常被人拿来和巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大道相提并论。陈丽敏于1997年从香港回到上海，专门从事商业房地产投资，他仍然记得上个世纪上海的商业景象。

当时上海没有商业设施。很多人每个周末都爱一件事，就是淮海路陕西路还是转回南北高架，然后一路溜达回去。陈丽敏说，对商人来说，时间是最糟糕的，因为资源短缺，一切都可以很快出售。

也是淮海路的黄金时代。随着瑞安、新鸿基等香港开发商的到来，以及各种商场、百货商场的蓬勃发展，人们还是一路溜达着快速往回走，但要变成商场。

即使在南京西路下的梅陇镇百货、中信泰富、恒隆广场成立后，淮海路仍然是人们摆摊最受欢迎的商业街之一。随后，新一代商业中心开始迅速发展，国内房地产开发商也重新加入商业地产研发行列，其中万达是佼佼者。

自2002年万达致力于建设广达广场并于2014年上市以来，万达已经在全国111个城市拥有159个万达广场。近年来，建成了太多的大型购物中心，不仅在市中心，在社区商业和郊区商业也是如此。

上海市经济协会会长齐小斋告诉记者，这些购物中心大多都是类似的，比如都是用慢时尚品牌作为门面，对消费者的吸引力日益减弱。互联网的缓慢发展是对传统商场的一场革命。经济的快速增长使得商场的业绩更差。

据中国百货商业协会统计，2015年80家会员企业总销量下降9.3%，但利润率上升19.53%。要么关闭存储，要么转换。据物联网统计，2015年已有114家百货商店关门，包括玛莎百货、百盛百货、远东百货、王府井等多家知名百货商店。即使在万达广场，截至今年8月的人数也比2014年6月少了12人。

随着经济快速增长进入新常态，商业中心的绩效压力相当大，被迫进行调整。祁小斋说，传统企业必须获得更多的体验式消费，才能将消费者从电脑带到商场，而这种体验式消费是一种全新的消费方式 在改造重建、业务分布、租户群体等方面不会充分考虑历史建筑的独特气质，有望引入新概念零售分店。瑞安房地产回应称，未来不会探索智能化和体验式购物中心的方向，专注于场景消费，打造体验式业态子集，引入品牌。

不仅淮海路在变，其他商场也在寻求转型突破。比如徐家汇的罗梅市通过开放老式的美食街来吸引更多的乘客，欢乐城通过创意摩天轮大厦为自己找到了新的坐标，浦江路在春天设立了通往巴黎五楼的滑梯，汇集了之前冷门的五楼客流。

但在齐小斋，显然商业中心的调整空间已经变小，调整的可玩性更强。陈丽敏回应说，旧购物中心有一千个城市，只要地段好，就会消失。现在，即使地段敢，只要有特色的人也不会开车去。

定位很关键。K11作为淮海路最受欢迎的购物中心，就是一个典型的案例。陈丽敏说，K11的成功被指出是一个意外，K11所在的大楼在研发之初仍在办公楼和酒店之间摇摆，导致设计不完全符合商业中心的模式。

而香港三代珠宝大王郑裕彤的孙子郑志刚这位著名的非传统商业地产专业人士却给它注入了新的活力。郑志刚强调K11的艺术、人性和自然的理念，以便位于一个艺术购物中心。通过充满艺术气息的装修风格和各种艺术展览的举办，K11的人气居高不下，成为上海老年时尚人士的潮流聚集地。相比之下，陈丽敏指出，淮海路的毛欢广场更能代表未来商业形态的发展方向。

毛欢广场的经营理念明确提出了夜间消费的新购物理念，以满足人们的夜间消费需求，同时，在商场的设计下也发生了变化。陈丽敏说，过去，恒隆非常自豪，因为他们只需要用普通简单的装饰材料和浅灰色来装饰商场，因为这可以衬托出商品的奢华和精致，这就是商品时代。在当前的体验消费时代，人们也排斥商场本身，毛欢广场很好地反映了这一市场需求。毛欢广场脱离了过去高端商务的端庄、坦率、稳重的风格，坚持时尚、华丽的氛围，采用玻璃幕墙，引入自然光，中庭吊顶采用带萤火虫照明的波浪形吊顶。

它有很宽的空间感和透气性，动线设计让你可以从一个地方找到新的东西。陈丽敏指出，目前，当商业中心被淹没时，每个开发商都必须以类似于战国时期的方式进行改造。如果不能顺利转型，可能就等不及全军覆没了。

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